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# 北臺灣重劃區評選系統 — 開發需求文件

## 專案概述
建立一個「北臺灣重劃區購屋評選系統」，協助使用者依據客觀條件評分與個人主觀條件篩選，找出最適合自己家庭的重劃區。
技術棧：Next.js 14、Tailwind CSS、Supabase（或 localStorage 作為初期資料儲存）。

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## 一、資料集：重劃區候選清單

系統內建以下 32 個重劃區，作為初始資料：

### 台北市（4區）
1. 北投士林科技園區（北士科）｜北投區
2. 奇岩重劃區｜北投區
3. 東區門戶計畫（南港）｜南港區
4. 南港經貿園區｜南港區

### 新北市（16區）
5. 央北重劃區｜新店區
6. 江翠北側 AB 組｜板橋區
7. 江翠北側 CDE 組｜板橋區
8. 江翠北側 FG 組｜板橋區
9. 新莊副都心重劃區｜新莊區
10. 頭前重劃區｜新莊區
11. 港泰自辦重劃區｜新莊區
12. 運校重劃區｜新莊區
13. 中和左岸重劃區｜中和區
14. 三重（二重）左右岸重劃區｜三重區
15. 仁義重劃區｜三重區
16. 土城暫緩重劃區｜土城區
17. 洲子洋重劃區｜五股區
18. 林口重劃區｜林口區
19. 三峽北大特區｜三峽區
20. 淡海新市鎮（一、二期）｜淡水區

### 桃園市（12區）
21. 中路重劃區｜桃園區
22. 經國重劃區｜桃園區
23. 藝文特區｜桃園區
24. 小檜溪重劃區｜桃園區
25. 青埔高鐵特區 A17｜中壢區
26. 青埔高鐵特區 A18｜中壢區
27. 青埔高鐵特區 A19｜中壢區
28. A7 重劃區（機捷 A7）｜龜山區
29. 機捷 A10 山鼻重劃區｜蘆竹區
30. A21 環北重劃區｜中壢區
31. 八德擴大重劃區｜八德區
32. 草漯重劃區｜觀音區

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## 二、客觀評分系統

每個重劃區有 5 個維度，每維度滿分 20 分，總分 100 分。
每個維度下有 3 個子指標，分數加總即為該維度分數。

### 維度一：交通便利性（滿分 20）
子指標：
- 捷運／輕軌可及性（滿分 8）
  - 步行 5 分鐘內：8分
  - 步行 6–15 分鐘：5分
  - 步行 15 分鐘以上或無：2分
- 幹道／快速道路（滿分 6）
  - 5 分鐘內可上：6分
  - 6–15 分鐘：3分
  - 15 分鐘以上：1分
- 大眾運輸多樣性（滿分 6）
  - 兩種以上大眾運輸：6分
  - 一種：3分
  - 幾乎僅能自駕：0分

### 維度二：學區條件（滿分 20）
子指標：
- 國小覆蓋（滿分 8）
  - 區內或 500m 內有優質國小：8分
  - 500m–1km 內有國小：5分
  - 需跨區或仍是預定地：2分
- 國中覆蓋（滿分 6）
  - 區內或 1km 內有國中：6分
  - 1–2km 內：3分
  - 2km 以上：1分
- 高中／大學加分（滿分 6）
  - 鄰近高中或大學：6分
  - 無明顯資源：0分

### 維度三：生活機能（滿分 20）
子指標：
- 商業機能（滿分 8）
  - 量販店／超市／連鎖商圈 500m 內：8分
  - 1km 內有商圈：5分
  - 需開車前往：2分
- 餐飲娛樂（滿分 6）
  - 連鎖餐飲、夜市、電影院兩項以上：6分
  - 僅基本餐飲：3分
  - 幾乎空白：0分
- 公園綠地（滿分 6）
  - 區內有公園或河岸步道：6分
  - 僅小型街心公園：3分
  - 無明顯綠地：0分

### 維度四：生活環境（滿分 20）
子指標：
- 醫療資源（滿分 8）
  - 5km 內有區域醫院或醫學中心：8分
  - 5–10km 內有區域醫院：5分
  - 僅診所，大型醫院 10km 以上：2分
- 公共建設進度（滿分 6）
  - 道路、公設、公園已完工：6分
  - 部分完工，仍有工程：3分
  - 仍是空地或鐵皮圍牆階段：0分
- 環境品質（滿分 6）
  - 無嫌惡設施：6分
  - 鄰近輕度嫌惡設施：3分
  - 鄰近重度嫌惡設施：0分

### 維度五：房價狀況（滿分 20）
子指標：
- 絕對親民度（滿分 8）
  - 30 萬/坪以下：8分
  - 30–50 萬/坪：6分
  - 50–70 萬/坪：4分
  - 70 萬/坪以上：2分
- 與周邊均價比（滿分 6）
  - 低於行政區均價 10% 以上：6分
  - 與均價相當（±10%）：4分
  - 高於均價 10% 以上：2分
- 近一年漲幅（滿分 6）
  - 5% 以下：6分
  - 5–15%：3分
  - 15% 以上：0分

### 評級對照
- 85–100：⭐⭐⭐⭐⭐ 強烈推薦
- 70–84：⭐⭐⭐⭐ 值得入手
- 55–69：⭐⭐⭐ 有潛力
- 40–54：⭐⭐ 長線佈局
- 40 以下：⭐ 高風險

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## 三、主觀條件系統

主觀條件分兩個階段使用：
1. 硬篩選：不符合者直接排除
2. 權重調節：調整客觀評分各維度的比重

### 條件一：活動地點（家庭成員分別設定）

#### 自己
- 主要活動地點（地址或捷運站）
- 次要活動地點（可選）
- 通勤方式：捷運／開車／機車
- 可接受通勤上限：30分 / 45分 / 60分
- 加班頻率：高／低
- 在家工作（WFH）：是／否

#### 配偶
- 主要活動地點
- 次要活動地點（可選）
- 通勤方式：捷運／開車／機車
- 可接受通勤上限：30分 / 45分 / 60分
- 是否需要接送小孩：是／否
- 在家工作（WFH）：是／否

#### 通勤優先順序
- 均等 / 自己優先 / 配偶優先 / 小孩優先

#### 小孩（支援 1–4 位，可動態新增）
- 目前年齡
- 就學地點（現在）
- 未來 5 年學校規劃
- 才藝／補習地點（可選）
- 接送方式：自己／配偶／校車／自行

### 條件二：經濟負擔能力
- 自備款上限（萬元）
- 月繳貸款金額上限（元）
- 目標坪數（坪）
- 系統自動計算：可負擔總價 = 自備款 + （月繳貸款金額 × 12 × 貸款年期）
- 系統自動計算：單坪上限 = 可負擔總價 ÷ 目標坪數
- 超過單坪上限者直接在硬篩選階段排除

### 條件三：家庭需求
#### 小孩學區
- 是否有此需求：有／無
- 學區要求等級：明星學區必要／有學校即可／不在意
- 子女年齡（影響優先學校類型）

#### 長輩照顧
- 是否有此需求：有／無
- 醫療等級要求：區域醫院／醫學中心 5km 內
- 長輩居住安排：同住／車程 15 分內／車程 30 分內／不考量

### 條件四：個人偏好
- 街廓成熟度偏好：
  - 已成熟商圈優先
  - 可接受等待 3–5 年
  - 純長線佈局
- 建築密度：低密度棟距大／不在意
- 景觀偏好：水岸優先／山景優先／不在意
- 生活型態：步行族（捷運是硬條件）／開車族（有停車即可）

### 條件五：家庭資源位置（權重調節器）
- 娘家位置（地址或行政區）
- 婆家位置（地址或行政區）
- 手足／親友主要聚集區域（可選）
- 長輩同住或分住安排：同住／車程 15 分／車程 30 分／不考量

#### 家庭資源調節規則
- 娘家或婆家在同一行政區 → 交通維度權重 -10%、生活機能權重 -10%
- 長輩可協助接送小孩 → 小孩活動地點通勤壓力降低，從硬條件改為軟條件
- 親友聚集特定區域 → 該區域總分額外 +5 分（偏好加分）
- 家庭資源完全分散 → 不調節，維持原始權重

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## 四、篩選與評分流程

1. 硬篩選 → 排除超預算與超通勤的重劃區
2. 主觀通勤適配計算（佔總分 60%）
3. 客觀環境評分（佔總分 40%）
4. 加分項目
5. 最終排名與星級評定